2020年5月28日，第十三届全国人民代表大会第三次会议通过了《民法典》，民法典将自2021年1月1日起实施。据统计，民法典与此前的单行立法及司法解释相比，新增或实质性修订的条文共占比31.2%，改动幅度还是比较大的。民法典其中一处重要的改动便是将原本属于当事人意思自治范畴的优先承租权固定，使得其成为原承租人的一项法定权利。今天，我们就来探讨一下优先承租权的适用规则。
民法典施行前，优先承租权是债权性质的约定的相对权，换而言之，需要双方约定才能产生法律效力。没有约定情况下，法院不承认优先承租的请求。民法典施行后，优先承租权成为承租人的法定权利，就像承揽合同下定作人的任意解除权一样，合同没有约定或者约定不明的，承租人也具有优先承租权。
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《民法典》第七百三十四条 租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
根据合同法相关司法解释，如果租赁合同在民法典施行以前签订但是如果履行期限跨越到民法典施行后，而且此前的合同法及司法解释事实上没有对优先承租权作出规定，因此对于租赁期限延续到2021年以后的租赁合同也应该会适用民法典关于优先承租权的规定来裁决。
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《立法法》第九十三条 法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）现行有效
第二条 合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。
目前关于优先承租权上升为法定权利后的法律适用规则还没有出台新的司法解释，但是一方面关于承租人的优先购买权在实践中已经发展出了一定的裁判经验，另外，关于租赁合同中约定了优先承租权从而引起的纠纷也所在多有，所以我们还是能从法院以往的裁判中找到可供分析的经验。从法理角度来看，优先承租权与优先购买权具有相近的规范意指，都具有维护现存的房屋使用秩序，提高资源利用效率以及维护弱势群体利益等立法目的，因此关于承租人优先购买权的司法规则有很大可能会被应用到优先承租权纠纷的裁判中。
1．出租人可以在合理范围内制定行使优先承租权的程序规则
从法院的裁判实践来看，往往认可出租人享有制定续租规则的主动权，可以根据需要设置合理的招租条件，以原承租人未达到同等条件为由对抗其优先承租权。在(2019)粤01民终15214号案件中广东省广州市中级人民法院 法院认为部分：关于高玉以教育服务公司、荔湾区教育局侵犯其优先承租权为由主张赔偿预期经营收益损失的问题。虽合同约定期满后在同等条件下优先给高玉续约，但本案中荔湾区教育局系采用招投标方式对幼儿园承办权进行招标，高玉开办的向阳花幼儿园也参与了投标，但因综合评分较低而没有中标。故在此情况下不能认定高玉已达到实现优先承租权所要求的“同等条件”。高玉以教育服务公司、荔湾区教育局侵犯了其优先承租权为由要求赔偿预期损失的诉讼请求依据不足，一审不予支持并无不当。
2.优先承租权的适用前提是所有权人愿意继续出租房屋且出租人仍然有权利处分房屋
在2011粤高法民一申字第2699号广东省高级人民法院民事判决书中，法院认为双方在合同中虽然约定了骆冠明享有优先承租权，但优先承租权行使的前提条件是租赁期限届满时，出租人愿意继续出租物业。本案中，长虹公司明确告知骆冠明，租赁期限届满后收回物业进行重新规划和改建，骆冠明行使优先承租权的条件明显不成就，骆冠明以其享有优先承租权而拒绝交还涉案物业的理由没有依据。因骆冠明拒绝交还涉案物业，2009年4月起骆冠明未再缴交租金已构成违约，原审法院判令骆冠明租赁期限届满后支付双倍租金及长虹公司不予返还租赁保证金符合合同约定，亦无不当。
3．侵犯优先承租权而与第三人订立的租赁合同有效。
房屋使用权由现行占有房屋的承租人取得，原承租人未能续租房屋的，可以请求出租人赔偿损失。债权性质的优先承租权不得对抗所有人的支配权。出租人侵害承租人的优先承租权，承租人可要求出租人赔偿经济损失。在张永源与重庆市沙坪坝区童家桥贸易公司租赁合同纠纷再审案中，法院认为租赁合同约定承租人在同等条件下享有优先承租权，出租人拒绝承租人同等条件下续签合同的请求，而将房屋出租给第三人，侵害承租人的优先承租权，因房屋已被第三人合法占有，承租人仅可要求出租人赔偿因侵犯承租人优先承租权造成的经济损失。
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最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 2009年9月1日起生效 现行有效
第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
优先承租权条款需要包含的内容：（1）承租人行使优先承租权的“同等条件”的具体含义（即约定清楚承租人满足何种条件视为构成“同等条件”）；（2）出租人后续招租时对原承租人的提前通知义务；（3）承租人请求优先承租的提前申请义务；（4）租赁期满后承租人是否有权对出租人后续选择承租人的方式进行限制（例如双方是否需要事先协商续租，协商超过30天就续租未能达成一致出租人方可选择其他公开招租方式等）；（5）承租人丧失优先承租权的具体情形（例如租赁合同规定一旦承租人逾期支付租金即视为承租人自动放弃优先承租权）；（6）出租人违反优先承租权约定的违约责任；（7）承租人违反优先承租权约定，租赁期满后无理由占用租赁物的违约责任等。从出租方视角订立的优先承租权约定条款示例：
1.1租赁期限届满后，原承租人享有优先承租权。原承租人希望继续承租租赁标的物的，应当至少在租赁期限届满前30个工作日前以书面形式告知出租人。出租人在收到原承租人的书面通知后的10个工作日内将是否继续出租、继续出租前提下承租人的招募方式以及承租人需要满足的条件等信息书面通知原承租人。
1.2承租人迟延支付租金或承租人未经出租人同意擅自改变租赁物用途或对租赁物之价值造成不当减损的或承租人违反租赁合同中约束承租人的任何声明、保证、承诺、义务的，出租人有权单方面解除租赁合同，承租人也不再享有优先承租权。
1.3租赁期满后承租人无权对出租人后续选择承租人的方式进行限制，出租人在公开招租前无需与原承租人事先协商续租条件；
1.4承租人行使优先承租权的“同等条件”包括但不限于租赁价格、租金支付方式、租金支付期限、房屋用途、维修责任、转租约定、违约责任、整体还是部分承租、合同解除条件、租赁保证金的缴纳方式，数额以及缴纳期限、承租人的商业信誉或经营范围等方面的要求；具体同等条件的要求在租赁期限届满前由出租人确定并通知原承租人；
1.5出租人侵犯原承租人的优先承租权的，应当承担损害赔偿责任，赔偿原承租人遭受的直接经济损失，但损害赔偿数额不得超过XX元；
1.6承租人违反本合同约定，不再享有优先承租权或未满足同等条件，无法行使优先承租权的，应当及时清退遗留在租赁场地内的承租人自有物品或返还租赁物，未及时清退或返还的，视为与出租人签订保管合同，每日应当向出租人支付相当于当年度日租金的费用作为保管费。
行使优先承租权的前提是满足出租人要求的“同等条件”。优先承租权不仅需要保护承租人的利益，同时也不得侵害出租人的利益，因此承租人主张优先承租权，应当提供与潜在的新承租人同等的条件。此处的同等条件不仅包括租赁价格、租赁期限、租金支付方式等，而且还应当包括与租赁有关的其他条件，如房屋用途、维修责任、装修的约定、转租的约定、解除合同的条件、违约责任、整体还是部分承租等。如果原承租人不能满足出租人与新的承租人之间的出租条件，即不能行使优先承租权。
有观点提出还要考虑承租人与潜在承租人的经济实力、经营业绩、商业信誉、经营范围等方面的差异。不过如果出租人认为承租人在经济实力、经营业绩、商业信誉等方面存在问题，长期出租存在较大风险，为避免风险，可以从合同的约定条款来限制，比如要求承租人支付较长期的租金、数额较大房屋租赁保证金、解约的条件等，不宜直接以承租人的经济实力、经营业绩、商业信誉不如新的承租人而视承租人的优先承租权无效，否则容易产生诉讼风险。